Ипотека под залог. А что может быть залогом?

Любой ипотечный кредит всегда оформляется с обязательством оставления залога, который будет служить гарантией возвратности средств банку. Ипотека без залога не предоставляется, каждый кредитор говорит об обязательности этого аспекта.

Роль залога в ипотеке

Благодаря присутствию в сделке залога банк может быть уверенным в сохранности собственных средств, потому как в случае нарушения договора заемщиком он будет вправе обратиться в суд с целью продать залог с торгов и вернуть собственные средства.

За счет наличия обеспечения снижается процентная ставка. Допустим, если сравнить с необеспеченными кредитами, то разница в ставках достигает 10% годовых и выше. Банк несет меньше рисков невозврата, поэтому может установить низкую процентную ставку. Влияет это и на процент одобрения, займы с предоставлением залога всегда более интересны банку.

Стандартное оформление ипотеки

Большинство заключаемых сделок на покупку жилья в кредит - это ипотека под залог приобретаемого жилья. То есть, в залог банку остается то жилье, которые вы и приобретаете за счет ипотечного кредита.

Это наиболее удобный вариант, потому как изначально не нужно владеть никакой недвижимостью, чтобы подать заявку на ипотеку. Но отсюда вытекают определенные обязанности в плане покупаемого жилья. Оно должно соответствовать требованиям банка. О требованиях банк обязательно известит заемщика сразу же после одобрения заявки на получение жилищного займа.

При подписании кредитного договора одновременно оформляются документы на наложение обременения на приобретаемую недвижимость. Обременение будет снято после полной выплаты долга по оформленному ипотечному кредиту.

Оформление в залог имеющегося жилья

Если у вас в собственности уже есть объект недвижимости, то можно оформить в залог и его, тогда это будет уже ипотека под залог имеющегося жилья. Недвижимость должна полностью принадлежать заемщику, доли и комнаты банки в залог не принимают. Объект не должен вызывать никаких нареканий в юридическом плане, он должен быть абсолютно чистым.

Обратите внимание, что стоимость недвижимости, оставляемой в залог банку, должна соответствовать цене покупаемого объекта. Обязательно проводится процедура оценки обеспечения, банк выдаст в кредит сумму не более чем 85% от стоимости объекта, который оформляется как залог.

Ипотека под залог жилья на практике оформляется очень редко, потому как просто более удобно оставить в качестве обеспечения приобретаемый объект. Такой вариант оформления займа актуален, если заемщик желает приобрести в ипотеку объект, который не соответствует требованиям банка, например, находится в старом или изношенном доме.

Требования банка к залогу

Недвижимость, оставляемая в залог на время действия ипотечного договора, обязательно должна быть ликвидной. Именно на этом аспекте и основываются требования банка. В каждом учреждении есть свои критерии, но сводятся они примерно к одному и тому же:

- объект не должен быть признанным аварийным и готовиться к сносу;
- объект не должен быть старым;
- не допускается наложение обременение на деревянные объекты;
- к объекту проведены все необходимые коммуникации;
- нет незаконных перепланировок.

Эти требования применяются при любом типе залога и подтверждаются документально. Какими именно документами укажет банк.

Страхование залога

Банк должен быть уверенным в том, что он понесет потерь, если с залогом что-либо случится, по этой причине ипотека под залог недвижимости всегда сопровождается обязательством для заемщика приобрести полис страхования. Страховые случаи - это повреждения объекта или его уничтожение от различных внешних воздействий, например, от пожара, взрыва, землетрясения. При наступлении страхового случая банк получает компенсацию от страховой компании, а заемщик освобождается от выплаты долга.

Есть и дополнительное страхование, которое касается залога, но оно не носит обязательного характера. Это титульное страхование, оно актуально при оформлении ипотеки под залог покупаемого жилья. Это защита юридических рисков. Если в дальнейшем возникает ситуация, которая ведет к ущемлению прав заемщика на купленный объект, то страховая компания возвращает гражданину деньги за утраченную недвижимость.

Права и обязанности заемщика относительно залога

Несмотря на фактическое обременение, ничего в жизни заемщика не меняется абсолютно. Он беспрепятственно пользуется объектом, проживает в нем, может прописывать и выписывать иных лиц.

Но вот продать или подарить заложенный объект не получится. Наложение обременения отражается в документах, поэтому смена собственника будет невозможной. При необходимости продажу осуществить можно, но только по договоренности с банком и при погашении при этом задолженности по ипотеке.

Часто ипотека под залог квартиры оформляется с целью в дальнейшем сдавать объект. Обязательно обратите внимание, что согласно договору сдача квартиры в аренду допускается только с разрешения банка. Также вполне возможно, что потребуется решать этот вопрос и со страховой компанией, которая может поднять плату за страхование в связи с повышенными рисками.

Процесс оформления ипотеку зачастую затягивается именно из-за необходимости собирать документы на недвижимость, на которую накладывается обременение. Здесь нужно просто следовать рекомендациям банка, а в идеале привлекать агентство недвижимость, так процесс будет гораздо более быстрым.

Елена Мальцева
,
Финансовый эксперт